股市急跌——降准降息——楼市又获连连利好。

在股市连续数周的风雨飘摇中，不动产因其价格“岿然不动”而再次让人心动不已。本来，在经历2014年短暂沉寂后，热点城市房价在多轮新政刺激下已重拾升势。如今又获得了新的“双降”，楼市再起的声音在股市下跌中显得更为响亮。那么，真的会再起吗？

其实，近两年来看空楼市的观点也不少，最主要的依据是人口变化——中国人口长周期拐点即将到来，需求终将减少，所以不动产一定要价值回归。原则上，我同意这一观点，但想用一个新的角度。窃以为：用人口长周期或人口红利之类的总量角度分析楼市固然正确，但想借此掌握变化时点与力度，却不太容易。而如果我们换个思路，从结构而不是总量的角度去分析，会发现结构效应的价值更明确、更直接！更何况，我国人口的结构特征可能是大国中独一无二的。

让我们先看看我国的人口走势，见下图：

图：中国历年出生人口

来源：历年统计局公报等资料整理

历年人口出生图向我们描绘了自建国以来我国的新生人口数量走势，直接反映了出我国人口结构的核心特征：高频率与深振幅。首先看频率，自建国以来，我国经历了三次明显的人口出生高峰，分别是1952-1958年的第一次、1963-1973年的第二次和1987-1990年的第三次，而同期主要发达国家基本上只有1次左右（日本勉强算2次），我国的波动频次明显要多；其次看振幅，我们专注一下1990年后，我国新生人口迎来了长达十年的高速下滑，下滑程度居然接近60%（从1990年的2600余万急剧收缩至1999年的1100余万），这一降速其实是极为惊人的，大约是美、日等国人口收缩阶段降速的3倍左右。

图  主要发达国家新生人口

来源：百度文库及公开资料整理

为何我国人口结构如此独特？在此不妨略作探讨。究其原因不外有二：一是上世纪五十年代后半叶的人口急跌（背景略过），而当他们成为父母时则在七十年代出现了新生人口的对应下跌，同理，在九十年代再次隔代下跌；二是计划生育政策，一胎的情况大幅增长，而到了九十年代这个政策得到了较为严格的普遍实行，出生水平自然也就相应下降。于是，我国就拥有了这样一个独特的人口结构，而人是最终消费者，不同年龄段群体数量的变动自然会给经济运行带来相应的变动。今天我们着重说说对楼市的影响。

早在2007年，我就在不同场合表达了2015年前后是楼市拐点时刻的预判，这个结论正来自于对人口的结构效应分析。遵照“丈母娘推动房价”的理念，我国年轻人的购房年龄与结婚年龄通常是高度相关的，大致在25岁左右。而1990年是最后一个出生高峰年，加上25，就是2015年了。当然，25只是一个平均估值，如果某地平均购房年龄小于25，就可能在2015年之前表现；换言之，对于平均购房年龄大于25的核心城市而言，自然就要晚些表现。为更准确反映这一点，让我们看看这一指标——全国结婚总对数。

图：全国结婚总对数（单位：万）

来源：民政部统计公报

事实很清晰：2014年是转折之年，我国的结婚总对数在历经十余年高速上涨后，终于转头向下，同比下降4.5%！无疑，这意味着不动产刚需数量的相应减少，楼市表现则恰恰印证了这个变化——自2014年初，准一线城市杭州多个楼盘突然竞相降价，全国楼市（除核心城市）随之开启普降之路。这就是结构化分析的价值，我们可以比较清楚的判断出2015年大概率是一个重要变化时点。而且，这个结构告诉我们，接下来刚需几乎是一种断崖式下跌，真正的冲击可能要到2016年才能充分显现出来——三四线城市的去化率可能会变得越来越高。

或许，很多人还会寄希望于坚挺的投资需求，对此我同样不看好，因为投资需求要看未来！如果深入解读人口结构，将视角放得更远，我们会发现更加利空的力量。请大家重新把目光放回历年人口出生图上：进入21世纪以来，随着1977-1990年人口进入生育期，新生儿数量并未随着父母基数的上升而上升，反而是持平的状态，这意味着年轻人的生育意愿正以惊人速度下降。很多经验表明，随着富裕程度的上升，生育意愿下降几乎是定势。可以预见，2017年后当90后人口普遍进入为人父母的年龄，他们的子女数量很可能出现新一轮急剧下滑（除非生育政策与意愿立即发生重大改变）！同时，还有一个几乎被大家有意无意忽略的因素正日渐显著——离世人口，尽管平均寿命在缓慢延长，但是离世数量曲线正悄然抬升。结合日渐低落的出生水平，不出意外，中国人口总量大概率在6年左右见顶，总人口将彼时将步入下降通道，这才是楼市真正深远而长久的利空。如此，一向以嗅觉灵敏、先知先觉、转舵快捷的投资需求还可靠吗，答案应当是否定的。通常，我们认为投资资金是所谓的“smart money”，一旦刚需见顶回落，真实需求就将陷入收缩长周期，投资需求依存的基础将不断虚化，恐怕投资需求也就跟着偃旗息鼓了。这一点，我认为不论什么级别的城市都会遵守这个规律，否则，就不会有当年东京、台北的楼市下跌景象了。从来没有长盛不衰的投资对象，即便曾经火爆无比的日本楼市，如今已沉寂二十余年。日本楼市的兴衰，恰与其年轻人口规模的兴衰同步，这无疑是一个非常值得参考的案例。

或许还有人会寄希望于改善性需求与城镇化这两大支撑，而我却认为，这两个因素倒很有可能成为现有地区房价的利空，尤其在“互联网+”经济时代。伴随互联网技术通过“时空虚化”的信息处理能力，衣食住行、教育、医疗以及商务资源可以逐渐实现有效分散，由此，改善型需求与城镇化极有可能合并发展为一个更高级的居住形态：郊区化！由此促使人口从当下的核心城区与农村地带向郊区卫星城汇集。

说到这里，对于之前没有刻意触及的核心城市，也可以略说一二了。首先，我相信任何时段都会有值得投资的不动产类型，但不认同只要是核心城市便永无下跌之虞的判断。一个堪称公理的观点是，核心城市房价长期看好的最大理由是人口的持续流入。然而，受出生基数下降、发展均衡化与城市病累积等因素的影响，核心城市人口流入减缓的势头却是不可避免的，若再考虑离世人口因素，净流入态势可能更不乐观；而更为重要的因素是，京津冀一体化的启动与互联网经济的充分融合，极有可能在两至三年内提前开启郊区化进程——城市化高级阶段（亦称反向城市化）。所以对核心城市房价的研判，我更愿意用股市的概念打比方，卫星城可能会是令人惊喜的创业板，而中心城区大约就是中规中矩的主板了，两相比较，未来若干年更具投资价值的可能是核心城市卫星城，让时间来验证吧。

最后，如果要给出操作性建议的话，我会提供这样一个思路：买房到底是为了投资还是稳定居住？如果是投资，核心城市可能还有个几年好时光；但如果是十年的稳定居住，就要小心了，因为你有可能面对“爽快3年、不爽7年”的状况，所谓“长痛不如短痛”，怎么选择就请大家自行取舍了。当然，现在辛苦一点去卫星城似乎可考虑。

补充一句，上面的讨论还基于一个重要假定：未来不会出现较大的经济收缩。

或许，局部楼市还有一次短暂再起，但做好再见的准备可能更有必要。那么，再见之后呢？